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分拆物业赴港上市,上市房企打的是什么算盘?_财经频

[时间:2020-05-21 01:00来源:未知作者:admin浏览:]

房企们正在前赴后继地分拆物业公司赴港上市。

5月10日晚,荣盛发展(002146.SZ)发布公告称,拟分拆所属的荣万家生活服务股份公司到香港联交所主板上市。

5月14日,在金科股份(000656.SZ)的股东大会上,《关于公司所属金科物业服务集团(下称:金科服务)到境外上市的方案》获得99.96%的赞成票顺利通过。

除了上述两家上市公司,阳光城(000671.SZ)、深圳控股(00604.HK)、朗诗绿色集团(00106.HK)、世茂房地产(00813.HK) 近期也明确表示,正在考虑分拆物业公司赴港上市。

前些年房企的快速扩张,让旗下的物业公司充分享受到发展红利,动辄一年能有数亿元的净利润。面对急速扩张的物业市场,物业公司们也意识到一点:一旦能在资本市场募集到资金,有望通过收购同业的方式迅速做大做强。

大家会有疑问:为什么房企旗下的物业公司,不选择A股,而是选择到H股上市?

这里面的原因是,这些物业公司是由房企分拆出来,涉及到的关联交易金额巨大。在A股IPO时,监管部门会要求上市公司强化独立性,逐渐减少关联交易,而这些物业公司虽然已经分拆,但难以摆脱对其关联房企的依赖,从而在上市的操作层面构成实质性障碍。

按照流程,A股上市公司分拆子公司赴港上市,需要先向中国证监会提交申请,待中国证监会批准后才能放行,这一过程如果顺利的话,需要2-3个月。而在H股上市后,A股上市公司还要向中国证监会申请对子公司股份进行H股的“全流通”。

香港资本市场实行的是注册制,不会涉及关联交易占比的问题。

香港资本市场非常欢迎物业公司上市,给予了比房企更高的估值。

比如,碧桂园(02007.HK)的PE是4.90倍,碧桂园服务(06098.HK)的PE是54.28倍;新城控股(601155.SH)的PE是5.61倍,新城悦服务(01755.HK)的PE是58.08倍。

这背后的逻辑是,房企前期需要大量的资金投入,负债率通常都很高,而且房地产行业慢慢成为一个强周期产业,时而景气时而萧条,物业公司则是轻资产模式运行,现金流非常稳定,而且负债率低。还有,物业公司管理着大量的业主,容易形成一个社区O2O的平台,成为互联网行业里面常说的“流量入口”。

这一切,使得物业公司的估值水涨船高。

H股有27家物业公司,有10家PE在40倍以上,有7家PE在20-40倍,有10家在20倍以下。

具体到一些房企旗下的物业公司,保利物业(06049.HK)的PE是89倍,绿城服务(02869.HK)的PE是62倍,中海物业(02669.HK)的PE是55倍, 雅生活服务(03319.HK)的PE是42倍,佳兆业美好(02168.HK)的PE是28倍,蓝光嘉宝服务(02606.HK)的PE是17倍。

因此,对于房企而言,若把物业分拆拿到H股上市会非常划算。

以金科服务为例,它在H股上市后的PE可能在30倍左右,若乐观一点,不排除能到40倍、50倍。

上市后的金科服务价值几何?

根据财报,截至2019年末,金科服务的总资产为40.46亿元(若无特别注明,均为人民币元),净资产为5.56亿元。2019年,金科服务实现营业收入27.54亿元,净利润4.06亿元,其中归属于母公司所有者的净利润3.97亿元。

若按30倍PE估算,金科服务上市后的市值为120亿元,折合为131亿港元。

若按40倍PE估算,金科服务上市后的市值为160亿元,折合为175亿港元。

若按50倍PE估算,金科服务上市后的市值为200亿元,折合为218亿港元。

在金科服务上市前,母公司金科股份持股75%,若发售25%的H股,金科股份的持股比例将下降为60%,按金科服务120亿元-200亿元的市值估算,金科股份持有的这部分股权市值为72亿元-120亿元。

截至5月15日收盘,金科股份的市值为428亿元,PE为7.5,不出意外的话,金科服务在H股上市以后,会对金科股份的股价有正面促进作用。

这种操作实际上是一个资本魔方。

上市公司把低估值的资产分拆出来,把它放到另一个市场上获得高估值,有利于上市公司整体的市值提升。

一位浸淫资本市场多年的人士感慨:“大部分的房企老板都是民营企业家,他们的嗅觉是何等敏锐,一出一进之间,财富大幅增加,这些的好事谁会拒绝?”

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